而说起那两片海湾，不得不提有名的大沙岙沙滩。大量海洋生物、强大的水流以及出人意料的飓风在此处汇聚，席卷海岸的每一次巨浪都会带来大量精致而奇特的贝壳。
而李子园手头的那些珍珠，居然是流民们闲来无事在沙滩和岛周边采集来的，结果在李子园需要的时候被项天鸥以白菜价给收了过去——总比放着不能变现强。
蒂亚戈搞清楚了情况，也不再坚持要更大的地盘，反正他们也已经习惯了各种“小”，挤一挤总是温暖的。
后面就是一些细节的完善了，双方共同探讨了一通，约定由李子园用围墙圈出一片港湾作为葡萄牙人蒂亚戈的租界，其内由葡萄牙人自治，允许葡萄牙人在租界建立教堂、进行布道，但租界外不被允许。租界第一年免租，第二年起每年需缴纳5000两白银价值的租金，且每年在之前的基础上递增5%。
至于为何第二年就收如此高昂的租金，李子园很确信当地盛产珍珠，哪怕葡萄牙人只采集贝壳就能轻易获取到与每年度的租金等值的珍珠。当然了，双方有权在充分讨论后就先前的约定的内容进行变更，但在新的约定达成之前，这份约定是不会变了。
李子园收起了自己记事的小本本，虽然他在脑海里的「备忘录」上也记录了一份。在他的对面，蒂亚戈同样收起了羽毛笔。但这只是二人各自在记录约定的内容，双方并没有真正签订什么协约。于是在一次握手之后，口头约定达成，会面圆满成功。
“蒂亚戈，我有点奇怪，你至少4年才能来一次，为什么要如此卖力为同胞谋福利，要知道他们都是你的潜在竞争对手。”李子园有点费解，哪怕他能再航海20年，也不过再来5次，而为了这5次他需要支付的租金可要十几万两。
郑康青这回倒是没急着翻译，他说道：“李首领这就有所不知了。他到这里交易的事情可是有许多人知晓，若是他现在传回消息，肯定会有更多的同行前来南麂岛贸易，到时候，他们把船都停泊在租界码头上，身为租界的主人，他不仅能获得威望，同时也能收到租金，到时候恐怕能赚到更多。”
“焯！”李子园爆粗口，“居然是个二房东。”
“我受国王的委托，寻找与东方帝国贸易的渠道，如今找到了，当然要想办法完成国王的嘱托。”在郑康青转述后，蒂亚戈的回答让李子园和郑康青面面相觑。
“祝你在回国后能得到国王的嘉奖和海量的财富。”李子园最后客套了一番。
与葡萄牙人的会面结束，李子园留下项天鸥与李立谈话。先前的会谈笔录都是李子园亲自记录的，那情形仿佛让他回到了学生时代的课堂上。把黄启明打发走太早了，身边连个贸易代表都没有，自己堂堂阵营领袖，还兼任着小文书官的活。有个秘书就好了～
“天鸥，以后有佛郎机人到来可以参考此次的会展方式进行贸易，但若是有其他方式也不必拘泥于此形式。我们之后也要设计出自己的「船标」，授予与我们取得联系的外商，方便识别，使之能够畅通无阻进入港口经商，这样一惊一乍的遭遇方式让双方都心累。我看他们的船入港不太容易，接下来珍珠港也要有自己的拖船，专门负责拖曳这样的船只入港停泊。”李子园敲了敲桌子，继续说，“还有就是重中之重，租界区围墙的建设，一定要又快又耐用。先就地取材建木架，再加土加石弄坚固。具体位置的选择由你俩决定，一定要适合防御下方的冲击，而尽可能不易于他们向上冲击。”
“是！”
李子园又抓着李立的衣袖道：“李立，夷人到来后你可不能起马虎了。该做巡查的地方不能有遗漏，平时也要警醒些，防止被人偷袭一锅端了。这些佛郎机人可没少干这种缺德事，不要觉得他们在广东被收拾了两次就会老实了。”
“属下省的。”李立道。
打发走了二人，李子园终于松了口气，对在一旁悠闲喝茶的老丈人道：“岳父，我也该走了，这几天水手和流民招募怎么样了？”
“这么着急就走了？你就不怕你离开之后这些佛郎机人闹腾起来？”黄泰山先前一直听李子园宣扬“佛郎机人威胁论”，又亲眼见到了他们的巨舰，说心里不发毛那是假的。
“您不是看到了吗？他们的船入了港湾就走不动了，需要小船来拖，而小船，”李子园指指炮台方向，“几炮就沉了，他走不了那就是靶子。咱们的战士也不是吃素的。”
“你心里有数就好，等你走后我也回家休息咯！”黄泰山又靠向了椅背。
李子园忙道：“别呀！启明不在，这里的商务还需要您老来把关呐！”
老丈人摆手道：“反正都跟你没关系了，我自会留人负责，港口税你不是都交给项天鸥来收了吗？到时候卖给我变现就行了，你也不用担心啥。”
李子园一想，好像是这么回事，便道：“那行，您这么一说我也没甚好操心的了，等流民够了我就出发。”
这两年李子园的生意越做越大，温州当地对他有所了解的人也越来越多，尤其是经常出海的渔民，大都知道南麂岛这边有个狠人在此大兴土木，私建港口，聚集流民，大量收购渔获，简直是他们的再生父母。
而李子园手下的海员、雇工、军士收入水平都相当不错的传言又不胫而走。因此，当得知李子园招收海员时，不少平时只能混个温饱甚至连温饱都困难的渔民蜂拥而至。短短十几日，李子园便募得会操帆船或者单纯只划过小船的各类水手132人，连同其家人共221口。
流民就更容易了。老丈人的船又去了宁波和温州几趟，拉来了少量货物和大批流民，当然，还有大量粮食。
就这样，到三月廿七李子园准备出发的时候，除了此次的货物及随船的100吨粮食，几艘船上已经又装上了286户计900口移民，加上先前的新募水手及其家人，船舱甲板又是满当当。